OBJETIVO DE PROMOVAL

Básicamente definido, Promoval es una aplicación informática diseñada específicamente para realizar estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias y la evaluación económica de solares, terrenos edificables y edificios para rehabilitación.

Con la ayuda de Promoval podemos realizar estudios de diversa índole, según su finalidad, a saber:

 

1).- Los encaminados a la evaluación de un elemento primario (solar, terreno edificable, edificio para rehabilitar), para estimar razonadamente el precio a pedir o pagar por el mismo. Lo determinaremos, con Promoval, en función de la promoción viable que es capaz de soportar. Podremos, así, soportar técnicamente la decisión de acometida o rechazo de la compra del elemento en estudio, como asesorar al posible vendedor sobre el precio a demandar.

 

2).- Los consistentes en, partiendo de los datos concretos de precio y edificabilidad que un determinado solar o edificio para rehabilitar dispone en el Mercado, analizar razonadamente la viabilidad económica y financiera de la Promoción Inmobiliaria que dicho elemento es, urbanísticamente definido, capaz de soportar. Podremos así decidir, técnicamente soportado, sobre el acometimiento o rechazo de la promoción inmobiliaria que el Mercado nos ofrece.

 

3).- Otros estudios varios posibles como, por ejemplo identificar, de entre varias posibles, la promoción óptima a ejecutar sobre un solar que ya disponemos. Podremos así (por ejemplo) decidir, técnicamente razonado, si es para nuestra Organización más interesante promover, sobre un determinado solar, viviendas de tipo medio-alto u otras de tipo más modesto. Etc, etc.

 

4).- Derivado de lo anterior, Promoval puede ser, también, utilizado para la valoración-tasación, con finalidades de mercado (compraventas, particiones, etc), judiciales (embargos, subastas, etc) de solares, terrenos edificables y edificios para rehabilitación.

 

Sin merma del interés que las demás aplicaciones de Promoval tienen, dos son las utilidades fundamentales para las que está concebido, a saber el análisis de la viabilidad financiera de Promociones Inmobiliarias (donde destaca extraordinariamente su prestancia), y la evaluación de solares, precisamente por la importancia de dichos dos objetivos y la enorme dificultad que encierra la realización de este tipo de estudios sin una herramienta adecuada.

ALGUNOS RASGOS DE LA PROBLEMATICA GENERAL

En toda promoción inmobiliaria existen varias grandes y serias dudas a resolver antes de la toma de decisiones respecto de su acometimiento o rechazo.

 

Quizás la "pregunta del millón", aún sin descartar otras tanto o más importantes, planteada de manera sencilla y práctica, sea:

 

¿Es financieramente viable, para mí, esta promoción?...

 

Cuestión que, planteada de otra forma, podría ser:

 

¿Cuánto dinero de mi bolsillo, aparte préstamos, he de tener preparado yo, en total, y cuánto habré de ir aportando periódicamente para viabilizar esta promoción?...

 

¿Tendré bastante con los fondos propios que dispongo?...

 

Preguntas éstas imposibles de responder con las necesarias rapidez y fiabilidad si no disponemos de un método y una herramienta de estudio adecuados.

EL PROBLEMA CONCRETO DE LA VIABILIDAD FINANCIERA

Veamos algunos ejemplos ilustrativos, con parámetros simplificados para posibilitar la rápida comprensión:

 

a).- Promoción de 20 meses de vida, cuyo Valor de Mercado es de 100 millones, con un Coste total de 60 millones (3 millones cada mes), que se vende completa al comienzo, sobre planos. Está claro que obtendrá un beneficio final de 100-60=40 MM, con aportación NULA, por el Promotor, de recursos propios. Es un buen negocio, sin duda alguna.

 

b).- Idem anterior,  pero las características de este mercado son diferentes y no se venderá la promoción hasta finalizar las obras, nada antes. El beneficio final es el mismo (100 - 60 = 40), pero aquí el Promotor HA DE APORTAR, DURANTE LAS OBRAS, DE SU BOLSILLO, LOS 60 MM DEL COSTE DE LA PROMOCION... Ahora bien, ¿dispone de ellos?... Si es así, habrá realizado una buena operación. Si, por el contrario, solamente tiene 15 MM en su cuenta, se colapsará cuando las obras estén al 25% de su ejecución y la promoción SE ARRUINARA POR FALTA DE VIABILIDAD FINANCIERA AUN SIENDO, COMO ES, ECONOMICAMENTE MUY RENTABLE.

 

Entre los dos casos antes supuestos, exageradamente elementales en aras de la expresividad, existe toda una amplísima casuística, generadora de situaciones extremadamente complejas de analizar.

 

Introduzcamos parámetros como forma de pago del solar, planing de ejecución de obras, forma de pago de los costes de construcción, concierto de créditos hipotecarios y su calendario dispositivo, planificación de ventas, forma de cobro a clientes, IVA devengado y soportado, etc, etc, y veremos que EL ANALISIS SE HACE FRANCAMENTE IMPOSIBLE SIN UNA HERRAMIENTA ADECUADA.

 

De manera concreta y en relación con la viabilidad financiera, será ya imposible determinar una RAZONADA PREVISION DE RECURSOS PROPIOS, MINIMOS, NECESARIOS y su no menos importante CALENDARIO DISPOSITIVO.

 

Tenemos, entonces, que decidir "CASI POR INSTINTO", CON EL CONSIGUIENTE ELEVADISIMO RIESGO, si acometemos o no la operación.

 

Necesitamos, pues, una buena herramienta que aporte rapidez, seguridad y fiabilidad a este tipo de estudios. Esta es, precisamente, una de las finalidades de Promoval.

EL PROBLEMA CONCRETO DEL PRECIO A PAGAR POR EL SOLAR

La repercusión del suelo que pueden soportar las promociones inmobiliarias no tiene, obviamente, carácter estándar, sino que lo es particularizada para cada operación, función de parámetros tan variables como la edificabilidad del solar, el mercado de la zona, los costes de construcción, etc.

 

Tradicionalmente se ha venido evaluando el suelo edificable, a la hora de estudiar su compraventa, en la forma de “tanto por vivienda”, llegándose, incluso, a obviar otros elementos como locales, garajes, etc, dejándolos en una especie de “reserva”. Este sistema, en el que no se recababa la intervención de medios especializados, humanos ni materiales, era posible fundamentalmente por el elevado margen comercial que disponían las operaciones inmobiliarias.

 

Diversos factores entre los que, como más importante, se cuenta el de una gran proliferación de entes promotores inmobiliarios, han dado lugar a un aquilatamiento de los márgenes comerciales, que inviabilizan ya métodos “simplones” de evaluación y requieren estudios cada vez más sesudos sobre las operaciones en general y, de manera concreta, sobre el suelo en el que actuar.

 

Por otro lado, el mercado inmobiliario incluye ya un importante segmento destinado a la rehabilitación. Un edificio para rehabilitar es, al fin y al cabo, “un solar con una promoción parcialmente construida”. El estudio es similar al de un solar exento, limpio y sin castigo alguno, aunque más complejo.

 

Es por todo lo anterior, amén otras posibles consideraciones, que cada día resulta más difícil, por mucha experiencia que se tenga, estimar “a ojo” o mediante tradicionales cálculos simplificados, la cantidad máxima a pagar por un determinado solar o edificio para rehabilitar.

 

Sin un estudio técnicamente razonado, llegaremos a rechazar operaciones inmobiliarias, sobre Suelo, que se aparentan inviables sin serlo, como a acometer otras que, aparentándose rentables, no lo serán tanto. Necesitamos, pues, una buena herramienta para este tipo de estudios.

FILOSOFIA DE PROMOVAL

Podemos, de entre las cuestiones fundamentales a resolver antes de acometer o rechazar toda promoción, relacionar las más importantes, a saber:

 

01).- ¿Cuánto podemos pagar por el solar?...

02).- ¿Valor de Mercado de la Promoción (ingresos)?...

03).- ¿Total costes de la Promoción (gastos)?...

04).- ¿Cuánto ganaremos en la promoción (beneficio)?...

05).- ¿Flujo de ingresos (forma en que se distribuirán en el tiempo)?...

06).- ¿Flujo de gastos?...

07).- ¿Liquidez en cada momento, durante la promoción (función de los anteriores flujos)?...

08).- ¿Recursos propios, mínimos, necesarios a disponer por el Promotor?...

09).- ¿Calendario dispositivo de esos recursos propios?..., etc, etc.

 

La búsqueda de las soluciones a las anteriores cuestiones son, en general, los principios que nos movieron a diseñar y crear Promoval.

LA OPCION OPTIMIZADA - ESTUDIOS ALTERNATIVOS

Ante un estudio concreto y después de la primera aproximación, tras la entrada inicial de datos, podemos simular diversas hipótesis alternativas en la búsqueda de las condiciones idóneas para la promoción. Así, ante el interrogante general de “¿En qué modo y con qué intensidad influirían, en el resultado de la promoción, actuaciones como...”

- Retrasar pagos del solar, con la lógica contraprestación de una indemnización pactada.

- Acelerar las obras. Adelantaremos entregas e ingresos, aumentando costes.

- Incrementar el volumen hipotecario o modificar su calendario dispositivo.

- Disminuir la "entrada" a pagar por el comprador, propiciando aceleración en ventas.

- Incrementar precios a cambio de aumentar calidades y, por tanto, ciertos costes.

- Adquirir el solar "en aportación", en lugar de por simple compra, o viceversa.

- Aplazar pagos de costes de construcción, soportando prima y gastos generados.

- Etc, etc, etc.

Promoval soporta todas éstas y otras muchas cuestiones, con asombrosa rapidez.

ALGUNAS CARACTERISTICAS DESTACABLES DE PROMOVAL

SENTIDO PRACTICO: Promoval ha sido diseñado y elaborado por Arquitecto Técnico especializado en la materia, con amplia experiencia en promoción y construcción, proyectos, dirección facultativa de obras, dirección de ejecución, estudios urbanísticos, valoraciones y tasaciones inmobiliarias, etc, con la sostenida colaboración de varios otros Técnicos y la aportación del inestimable sentido práctico de varios pequeños Promotores Inmobiliarios.

 

RAPIDEZ: En el estudio de un caso "normal" (por ejemplo, una promoción de 50 viviendas, locales y garajes), el más completo estudio se posibilita, con Promoval, en un tiempo estimado próximo a una hora.

 

SENCILLEZ: El manejo de Promoval resulta extraordinariamente "familiar", porque utiliza términos y metodología cotidianos, aún para personas "no Técnicos".

 

No son, pues, necesarios amplios conocimientos técnicos ni otros informáticos especiales.

 

La experiencia demuestra que se maneja, personalmente, por Promotores de diversa entidad, no Técnicos Titulados, y por su personal Administrativo, además de, lógicamente, por Técnicos y otros Profesionales Titulados.

 

No olvidemos aquí que el pequeño y mediano Promotor, a quienes va fundamentalmente dirigido Promoval, suelen hacer sus propios estudios de suelo y viabilidad, ya por carecer de Técnicos especialistas a su servicio, ya por la idea de propiciar seguridad y autoconfianza en la operación. Promoval posibilita ampliamente esta modalidad.

 

SEGURIDAD: Todos los cálculos están automatizados. No es, en general, necesaria la presencia paralela de calculadora alguna. Los parámetros tipificados (tasas, honorarios, licencias, etc), están incorporados y tutorizados.

 

ECONOMICIDAD: El coste de Promoval es, sencillamente, despreciable, respecto de la ayuda que puede prestar en un solo estudio. Es por lo que no es ya concebible la realización de estos estudios inmobiliarios sin el apoyo de Promoval u otra herramienta similar.

SISTEMATICA GENERAL

Para la evaluación económica de solares, otros terrenos edificables y edificios para rehabilitación, el criterio básico de Promoval es la atención al Principio del Valor Residual, universalmente aceptado a todos los niveles y en todos los entornos de la actividad Inmobiliaria. Es por lo que partiremos siempre del estudio de la promoción más viable que el inmueble puede, urbanísticamente, soportar.

 

Para el análisis de viabilidad económica y financiera, Promoval atiende especialmente al principio de la distribución en el tiempo con que se producen los ingresos y gastos que se generan en toda promoción inmobiliaria, estimando tales flujos futuros para todos los conceptos intervinientes en pagos y cobros.

 

Tales estimaciones de los referidos flujos futuros, de elevadísima complejidad por principio, se realizan con Promoval con un grado de tutorización tal, que la problemática se resuelve en escasos minutos y de la manera más “familiar”, fácil y amena imaginable.

 

Un estudio con Promoval dispone, básicamente definido, de las siguientes fases:

 

1).- PROMOCION: Partiendo de los datos de la edificabilidad del solar, conocemos los de la promoción, urbanísticamente viable, a realizar. Se los aportaremos a Promoval con el grado de detalle que en cada caso exija el tipo de estudio a realizar (por ejemplo, podemos decir que construiremos 10 viviendas de 100 m2 cada una, o bien decir que construiremos 1000 m2 de superficie total en viviendas, etc).

 

2).- VENTAS: El conocimiento del mercado nos proporciona los valores unitarios en venta. Los aportaremos a Promoval, ya sea por m2 de superficie útil/construida, ya por unidad de elemento a construir, etc, a elegir por el Operador, todo ello para todos y cada uno de los  distintos tipos de elementos que se proyectan y homogeneizado con la forma en que hemos introducido las edificabilidades. Por ejemplo, podremos decir que las 10 viviendas a promover se venderán a 10 millones cada una, o bien considerar una venta unitaria de 100.000 Pts para cada uno de los 1000 m2 a construir, etc.

 

3).- COSTES: El conocimiento de los costes de promoción y construcción propios, nos permitirá aportar a Promoval los costes unitarios (por m2 de superficie, por unidad de elemento, etc, a elegir en función de la necesaria homogeneidad con los criterios de introducción de edificación y ventas) de los distintos tipos que se estudian.

 

4).- RESULTADOS INICIALES: El grado de aproximación que exijamos, en cada caso, al estudio a realizar, determinará la rapidez en la respuesta de Promoval, función del tiempo necesario para la carga de datos. La opción inicialmente considerada, tras la introducción de todos los datos, nos aportará los resultados previsibles para esta hipótesis inicial. El tiempo en esta fase, hasta la obtención de resultados para la hipótesis inicial oscila, para supuestos “normales” y conocimiento “normal” del programa, entre 20 y 60 minutos.

 

5).- OPTIMIZACION DE RESULTADOS: Partiendo de la hipótesis inicial, Promoval posibilita el más amplio estudio económico-financiero de la hipotética promoción, con posibilidad de trabajar con múltiples otras hipótesis alternativas, tanteando con distintos valores posibles para los diversos parámetros intervinientes en costes, ingresos, flujos, etc. Todo ello de la manera más fácil, amena y rápida imaginable.

 

6).- RESULTADOS EN PANTALLA: Los distintos “tanteos” aportan, instantáneamente, los correspondientes valores relacionados con los diversos nuevos parámetros introducidos en cada momento.

 

7).- INFORME TECNICO: Definida la hipótesis aceptada como idónea, se emite un completo (aunque sencillo y muy fácil de analizar) informe con los datos aportados al estudio y los resultados previsionales para esos datos, todo ello en formato profesional, práctico e inteligible, apto para su aportación a otras personas y estamentos internos y externos a nuestra organización.

CONCLUSION

Promoval es una muy buena herramienta de trabajo para profesionales inmobiliarios: Promotores, Constructores, Arquitectos, Aparejadores, Ingenieros, Asesores Inmobiliarios, Apis, Analistas Financieros, etc.