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SOBRE VALOR Y PRECIO, EN LA TASACION INMOBILIARIA

Autor: Eulogio Sánchez Gil - Fecha: 22.03.17

Que los Tasadores Inmobiliarios somos Profesionales muchas veces incomprendidos, no se nos oculta a los Tasadores, como no se nos oculta que tal incomprensión se genera desde la frecuente respuesta negativa que hacia nuestros Trabajos tienen los Solicitantes, nuestros propios Clientes, lo cual es, desde el punto de vista de todo profesional y cuando se ha actuado con rectitud, ciertamente descorazonador.

Si tenemos en cuenta que los Técnicos Tasadores hemos tenido que sacrificarnos, y no poco, para adquirir conocimientos especializados complementarios a nuestras Carreras Técnicas, conocimientos que requieren, además, sensibles esfuerzos económicos, todo ello para poder realizar unas actuaciones profesionales insuficientemente remuneradas, podrá entenderse nuestra desesperación cuando la situación expuesta se produce.

Quizás lo anterior pueda parecer, en principio, exagerado, pero los que ejercemos la mayor parte de nuestra actividad profesional en la gran desconocida Técnica (y Ciencia) de la Tasación Inmobiliaria, sabemos bien que así es.

¿Y por qué ocurre lo dicho?... La razón es bien simple: Es, como casi siempre, la  "vedette" de las razones para la discordia, la razón de la sinrazón que mueve el mundo, a saber la sinrazón del conflicto de INTERESES económicos.

La inmensa mayoría de los clientes del Tasador son Compradores, Vendedores y Financieros Inmobiliarios que encargan una Tasación para soportar y viabilizar la financiación de su operación de compraventa. Desde su prisma nada óptico, la Tasación ha de exponer un VALOR de Tasación tal que, de ser menor, inviabilizará la Operación que se proyecta. Así es hasta el punto de que suele llegarse (craso error, por supuesto) al pensamiento de que el soporte de la Operación no es el propio inmueble, sino su Tasación.

Cuando el Valor de Tasación "demandado", esto es el  deseado por el Solicitante, resulta excesivo frente al emitido por la actuación valorativa del Tasador, es cuando se produce el síndrome referido al principio: El Tasador es denostado sin contención ni recato ni, por supuesto, justificación, ello sin reparar en la posibilidad de que las características intrínsecas del propio inmueble, la situación del Mercado Inmobiliario, las especificaciones normativas al respecto, etc., son los verdaderos determinantes del Valor de Tasación.

Hasta podría admitirse (no de buen grado, desde luego) que el Tasador, ante determinados resultados de su Tasación, sufra ciertas "incomprensiones" por parte del Cliente que vive su decepción cuando la Valoración evidencia la realidad latente y la operación financiera que se diseñaba se muestra inviable por la "falta de apoyo" de la Tasación realizada.

Lo peor es cuando uno de los entes intervinientes en la relación comercial, casual absoluto desconocedor de las Técnicas Valorativas y de la Normativa Legal afecta, adopta posturas de espontáneo Tasador y enfrenta su propio "valor de tasación" al VALOR emitido por el Tasador profesional. Es entonces cuando se hace imprescindible una defensa racionalizada del Técnico Tasador Inmobiliario.

Puesto a pensar en todo ello, he llegado a la conclusión (sin gran esfuerzo, por cierto) de que probablemente LA CLAVE reside en el general desconocimiento de la diferencia conceptual entre VALOR  Y  PRECIO.

"¿Cómo me tasa Usted la vivienda en 150.000 Euros cuando la de al lado, idéntica a la mía, se ha vendido hace tres días en 180.000?"... (me han increpado alguna vez). Pues bien, esta aparente razón de peso, que en exposición pública ante auditorio no iniciado sería, posiblemente, ampliamente aplaudida, puede ser ampliamente rebatida en cualquier escenario y en defensa del Tasador, como vamos a ver.

Caso 1: Viviendas acogidas a Protección Pública.-  Estas viviendas tienen un VALOR en Venta limitado a una cantidad económica (Valor Máximo Legal, Precio Máximo de Venta) que la Administración regula como máxima. Consecuentemente y dicho en general, la vivienda no puede ser tasada por más de esa cantidad reglada por la Administración.

Supongamos, ahora, que el VML-PMV es, en un ejemplo, 150.000 Euros. Es obvio que siempre habrán de respetarse las vinculaciones legales pero bien pudiera ser que, en un determinado momento, en la realidad práctica del Mercado Inmobiliario, esta vivienda se vendiera por un PRECIO superior a la cantidad máxima dicha, por ejemplo por 180.000 Euros, bajo el mutuo acuerdo (fuera de la Ley, evidentemente) de Comprador y Vendedor.

Estaríamos ante el caso concreto de la compraventa de un inmueble cuyo VALOR DE TASACION máximo, por imperativo legal, es de 150.000 € pero cuyo PRECIO ha sido, en una compraventa puntual y concreta, 30.000 € más alto (cantidad ésta que, por cierto, no podría incluirse en el valor escriturado para la transmisión, que no puede ser superior al Valor Máximo Legal).

No es lo mismo, pues, VALOR de Tasación que PRECIO, en este tipo de transmisiones.

Caso 2: Coste de oportunidad.- La vivienda  colindante con la que tasamos la ha comprado un matrimonio cuyos padres de uno de los cónyuges viven en el mismo bloque. Lógica y lícitamente deseosos, todos, de vivir lo más cerca posible unos de otros, el matrimonio ha pagado por la vivienda en cuestión lo primero que pidió su antiguo propietario. No se informó, no preguntó, no regateó, no dudó, en fin, en pagar el primer precio demandado, no fuera a ser que la vivienda "volara"  a otras manos y se frustrara el lícito anhelado deseo de proximidad domiciliaria entre padres e hijos.

El matrimonio comprador del piso de al lado pagó un PRECIO ciertamente elevado respecto del VALOR actual de ese tipo de viviendas, precio que estuvo CONDICIONADO por el "factor contaminante" que supone el deseo de los compradores de vivir junto a sus padres y el consiguiente llamado coste de oportunidad de la ocasión presentada.

Una Tasación contemplará, siempre, una corrección del PRECIO pagado, equilibrando el  coste de oportunidad definido para llegar al VALOR de tasación lógico, razonable y razonado de la vivienda-testigo.

Caso 3: Un valor subjetivo.- Usted se ha construido un chalet a base de materiales e instalaciones de alta gama, tales que su coste de construcción ha ascendido a 500.000 Euros, cuando inmuebles en la misma zona, de similares superficies y características arquitectónicas similares, con materiales y acabados de tipo medio, se construyen y se comercializan en no más de 300.000 Euros.

Entre otras actuaciones y a modo de simples ejemplos de su exceso de celo constructivo, usted se ha construido tres chimeneas francesas, de mármol Travertino las tres y dos de las cuales simplemente sirven como adorno, griferías chapadas en oro, dos esculturas carísimas en el salón, una completísima instalación centralizada de calefacción por suelo radiante, además de aire acondicionado frio/calor, etc., etc.

Ahora quiere Usted someter su chalet de 500.000 Euros de coste a Garantía Hipotecaria y encarga una Tasación al efecto. No se enfade Usted si el Valor de Tasación que emita el Tasador es, por simple ejemplo, de 350.000 Euros. Es superior, por varias de sus mejoras, al que emitirá para los inmuebles similares de la zona pero está lejano de la cantidad que usted se ha gastado en su casa personalizada.

Tenga presente que una excesiva inversión personalizada, hasta caprichosa en muchos aspectos, no es probable que, según en qué casos, pueda ser recuperada con la venta del inmueble, entre otras posibles razones porque los compradores potenciales no tienen sus mismos gustos (de usted), no hay en la zona compradores potenciales para un inmueble tan exquisito, etc., etc.

Así lo contemplará, con seguridad, el Tasador quien, frente al PRECIO de 500.000 Euros que usted considerará como mínimo razonable, determinará un VALOR que el mercado de la zona admita como de probable comercialización a plazo razonablemente corto, VALOR éste que, seguramente, será sensiblemente inferior al PRECIO pagado por Usted en la personalizada construcción de su chalet.

Podríamos seguir, así, exponiendo innumerables ejemplos ilustrativos de situaciones en las que una muy acertada actuación valorativa del Tasador Profesional puede llegar a ser puesta en tela de juicio, ello en un auténtico alarde de imprudencia juzgadora. Amén otras posibles consideraciones, la generalmente desconocida diferenciación conceptual entre VALORES Y PRECIOS jugará, por lo general, un importante papel.

Seamos, por tanto, prudentes al juzgar la actuación del Tasador Inmobiliario. Prestemos, entre otras cosas y antes de opinar precipitadamente sobre la Tasación y el Tasador, una especial atención a la diferencia entre el VALOR de Tasación (que tiene carácter MODAL, objetivo, generado por el mercado inmobiliario del entorno del inmueble), los VALORES afectivos (eminentemente SUBJETIVOS, todos) y el PRECIO (que es puntual en el tiempo, en el objeto y en los intervinientes). Jamás podremos entender una actuación valorativa inmobiliaria si hacemos caso omiso de las anteriores consideraciones.

Informémonos de manos de quien más sabe de esto, que es el Tasador Inmobiliario. Atendamos  y respetemos la Profesionalidad del Especialista y requiramos sus justificadas explicaciones antes de erigirnos en valoradores de algo que no sabemos valorar.

No vituperemos la Tasación profesional, un trabajo altamente especializado, en la ingenua intención de su rebatimiento injustificado. Seamos conscientes, aunque nos cueste trabajo serlo, aquí, de que nuestra "opinión valorativa" estará, frente a la Tasación profesional, en alto riesgo de no ser más que la pobre opinión del desconocedor, elevada a atrevimiento cuando no a disparate.

No olvidemos esto: No es lo mismo hablar de VALORES que hablar de PRECIOS y mucho más cuando los VALORES son de Tasación.


Autor: Eulogio Sánchez Gil – Arquitecto Técnico.
Técnico Tasador Hipotecario - Perito Judicial Inmobiliario.
Formador en Valoraciones Inmobiliarias e Información Técnica Pericial.
Autor de Software profesional para la gestión de Tasaciones Inmobiliarias.
Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo. - www.extrevalor.com

Comentarios (1)

  • Antonio Martínez Morales

    04 Abril 2017 a las 13:02 | #

    Me parece una reflexión muy acertada y oportuna. Un saludo.

    responder

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